为了适应经济的发展，让城中环境统一，城乡规划区可能会实行旧城改造计划。为了企业往后更好发展，可能会需要进行动迁。那么开发商征地手续有什么？企业拆迁的费用补偿从哪些方面计算？

一、开发商征地需要什么手续

开发商没有征用土地的权利，根据《土地管理法》相关规定，杨明明律师此处表示，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过七十公顷土地的由国务院进行批准。

对于征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院进行相应的备案。对于征收农用地的，应当依照相关的规定先行办理农用地转用审批。其中经国务院批准农用地转用的，杨明明同时办理征地审批手续，不需要再另行办理征地的审批。如果超过了征地批准权限的，应当依照规定另行办理征地审批。

二、征地拆迁补偿登记

被征地村、村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内，持有关证明材料办理征地拆迂补偿登记手续。杨明明律师在此处强调，被征地村、村民或者其他权利人未如期办理征地拆迁补偿登记手续的，其补偿内容往往是以市国土资源部门的调查结果为准。

三、旧城改造优惠政策

对于个人补偿费免征所得税，杨明明律师在此处要特别强调，只要是按照城市发展规划在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，均不会征收营业税，个人取得的补偿费属于补偿性质的收入。

根据相关方面的有关规定，土地、房屋被县级以上政府征用后，重新确定土地、房屋权属，杨明明律师在此表示这是用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交价格或评估价格相当于补偿费部分免征契税，超过补偿费的部分仍征收契税。对于企业搬迁中按规定标准从政府取得的补偿收入，其中应该企业通过招标、拍卖、挂牌等市场形式取得的土地转让收入减去。

四、企业拆迁补偿费用

实践中关于土地补偿费用存在的问题企业的经营场地一般是通过租赁得来。根据相关方面的具体有关规定，拆迁补偿对象是土地上的建筑物及附属物以及对空地、净地的补偿，拆迁法规在其中并没有做出统一的规定，而对集体土地上的建筑物拆迁也没有相应的规定。

因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的可经实际丈量确定。杨明明律师在此处着重强调，房屋、建筑物的价值一般情况下应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

而对于设备的补充费用，一般情况下按照重置成新价计算，对于设备搬迁安装费用杨明明律师对此认为应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费，可以大致分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸、运输、安装、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的具体问题。对于不可搬迁设备如果贸然拆迁会导致该设备的废弃，所以应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。