最近，小李就遇到了这样一位朋友，小刘逛楼市，碰到了一处价格远比附近的楼盘低的楼盘，十分动心，当场便支付了3万元定金，认购了一套房屋。

尽管房屋价格低廉，销售人员也没有提供能办理产权证的证明，小刘还是抱着侥幸心理：既然可以住进房子，我还怕它跑了吗？后来经家属的提醒，小刘才知道，购买只有集体房产证的房子，不能取得政府颁发的产权证，尽管销售承诺业主能持有绿本，但这种房产不得转卖，小区一旦面临拆迁，她五十多万的购房款就打水漂了，而且可能一分钱的补偿也得不到。小刘立马回到楼盘和负责人协商，要求解除认购合同，并退回3万元定金。

所以事出反常必有妖，小李今天就来和大家聊一聊小产权房。

小产权房究竟能买吗?

虽然在政府的严格控制下，我国房价的上涨不像以前那样夸张，但普通人想要买一套房子还是很不容易的。相比起商品房，小产权房的价格确实非常诱人，许多销售声称即使房子被拆迁了还会拿到拆迁款，于是，不少购房者都把目光投向了这些地方。但在我国，小产权房一直倍受争议，一时传出国家要出拳重治小产权房，一时又有“小道消息”称小产权房要合法“转正”。

全国小产权房的数量也数不胜数，小产权房的占地面积有66亿平方米，总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。

第一，必须搞清楚，除法律规定属于国家所有的土地以外，农村土地属于农民集体所有。农村集体土地有三种形式，分别是：农业用地、农村建设用地和宅基地。农民承包用来耕种的土地就是农业用地，用来铺设一些农田水利设施的土地属于建设用地，而农村村民用来自住的房子就是建设在宅基地上的，宅基地的政策是一户一地，即原则上村里每一户人家只能拥有一块宅基地。

宅基地房是合法合规的，它只能存在于农村的宅基地上，凡属于村集体内部成员的村民，都可以获得自家宅基地房的合法证件，如房产证。但小产权房可能修建的地方有农业用地、农村建设用地和宅基地，属于违法修建的建筑。对于城市人来说，购买宅基地房和小产权房，都无法获得合法的房屋所有权证书，想通过拿拆迁款实现“一夜暴富”就更不可能了。

近年来，由于拆迁所带来的巨大经济利益的诱惑，很多农民在卖了房子多年之后，起诉购房者要求返还他们自己卖的房子。如果每一个出卖人都可以通过使买卖合同无效而获得巨大的经济利益，无论在情理上还是在社会上，都是不适当的，还会给社会带来不稳定因素。当前实践中，对于小产权房问题一直没有统一的解决方案，因此，购房者更应该谨慎投资。

大产权房和小产权房的区别

两种性质的房产，同样的面积在房产价格差别很大。购房者买房在选购房产的时候，在这两种产权形式的选择上很纠结。不知道是该买大产权房还是小产权房。内行在此分析三大区别：

1、房产证的性质不同

大产权房的房产证是由国家颁发的，购房合同在国土房管局备案。小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，这类房产没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不再国土房管局备案。因此房产证的性质不同。

2、是否受到法律的保护？

大产权房是法律承认和保护的，小产权房是法律不承认的。所以小产权房在遇到房产纠纷时，就会增加房住维权的难度。大型房地产项目在国家房管局备案后，发生法律纠纷时，解决起来比较困难。

3、是否存在转售限制。

长期关注房地产市场的购房者都知道，当下的房价很高。很多购房者买房都是先买一套小一点的房产，等到日后有经济能力了再进行房产置换。买房一定要关心房产是否有转卖限制。

大产权房在转卖方面没有限制，可以自由转卖。而小产权房则只能在村集体成员之间进行转让或者出售，不能和村集体之外的第三人进行交易。

上述就是内行所分析的大、小产权房的三大区别，大产权房可以保障购房者的合法权益，而小产权房则价格高昂。在很大程度上，这比小产权房要好。所以购房者买房子，大产权房是首选。只要自己想住，不想转售，还可以考虑小产权房。

买房子是一大笔钱的投入，我们必须学会鉴别“商住公寓”、“使用权公寓”、“合作建房”、“小产权房”这些不安全的类型。一旦被销售人员套路，购房者就应该及时委托专业人员介入，以最大限度地减少损失。