“你出钱，我出地，合作建房”，为了多分得将来的拆迁补偿款，郑州市金水区的王先生出钱，惠济区的李大伯出地，签订了一份《合作建房协议》，两人却在拆迁后矛盾横生，最终闹到了法庭。2015年5月20日上午，郑州市惠济区法院审结了这起合同纠纷案。

    事情还得从2012年3月份的一天说起。

    2012年3月10日，得知惠济区李大伯家所在的村庄已经纳入拆迁计划的王先生，一大早来到李大伯家，因为王先生知道李大伯家有一处闲置的宅基地。

    王先生便与李大伯商议，自己出钱在李大伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有权。将来拆迁时，王先生按照协议的约定享有50%的权利，享有拆迁安置协议约定的权利，即享有房屋拆迁安置后一半的房屋权利（包括过渡费等）。

    李大伯觉得自己的宅基地闲着也是闲着，让王先生盖了房，自己还可以得到额外的补偿款，何乐而不为呢，便与王先生签订了《合作建房协议》，协议内容分为两部分：一是关于在宅基地上所建房屋的权利。二是将来拆迁时房屋置换拆迁费的分配。

    随后王先生便投资70万左右，在李大伯的宅基地上建造了一个四层的小楼。

    2014年9月，李大伯所在的村庄开始拆迁，李大伯与村委会签订了《拆迁安置协议书》，协议写到，李大伯取得拆迁安置住宅建筑面积180平方米和置换后建筑面积补偿费、搬家补助费等共计62万余元。

    另查明，该村城中村改造办公室的宣传读本显示：“家有宅基地、户口均不在该村的，按照每户90平方米居住用房的标准予以安置”。李大伯与其子按两户标准获得180平方米的房屋安置。

    王先生在得知李大伯签订《拆迁安置协议书》，领到补偿款后，便找到李大伯，要求按双方协议约定分给一半的补偿费及住宅建筑面积，但是李大伯坚决不同意。

    随即，王先生便一纸诉状将李大伯告上法庭，请求法院依法判令李大伯三日内支付房屋拆迁补偿费等计31万余元，逾期按同期银行贷款利率支付利息；依法确认依据《合作建房协议》享有被告房屋拆迁安置建筑面积180平方米的一半即90平方米的所有权。

    “我们签订的协议，内容很明确，房子和补偿款他得履行。”法庭上，王先生气愤地说道，

    “政府的政策很清楚，有宅基地的一户90平方分配，我和儿子两人得180平方，跟有房没房没有关系，分的房子也和协议内容无关。”李大伯针对王先生的观点反驳道。

    经审理法院认为，农村村民对宅基地仅享有使用权而无所有权，当事人将农村村民住宅建设用地以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，应认定为无效。物权法规定，《合作建房协议》中违反《中华人民共和国物权法》的部分无效。依照该建房协议第二部分，王先生、李大伯对涉案合建的房屋各享有50%的权利。故与涉案房屋有关的拆迁补助、搬家补助费等共计62万余元，两人按份共有。而李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。

    遂依据相关法律法规，判决如下，李大伯于本判决生效之日起十日内支付王先生31万余元。驳回其他诉讼请求。

    法官提醒：

    随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。

    一般来说，当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。但是有些合同是签了字也不生效，其中有一种就是农村宅基地房买卖合同，也类似与“合作建房”合同。

    宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《合作建房协议》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。

    而李大伯与非本村村民的王先生签订的《合作建房协议》，从约定内容，不难看出，实际上是非法转让宅基地。其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，违反部分应认定为无效。

    从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

    另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿相比也有着天壤之别。所以莫要为多得拆迁款投机违法，否则最终恶果还须自己担