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最高院判例:承租人拆除重建权益不对抗出租人债权人对房屋的执行

信息来源:社会料  文章编辑:majiali  发布时间:2021-10-27 09:33:56  

裁判概述

出租人将案涉房屋及所属土地使用权出租给承租人,并约定由承租人将案涉房屋出资拆除并重建后承租使用,并且在重建房屋的相关报建手续和登记手续都在出租人名下进行、改建工程施工合同也由出租人对外签订情况下,承租人仅凭其对案涉房屋出资重建的事实,不足以阻却出租人的债权人对重建房屋的强制执行。

案情摘要

1. 宏峰公司与鼎一公司签订《土地使用权及房屋租赁协议》《补充协议》,约定将登记在其名下的案涉厂房及所属土地使用权均租赁给鼎一公司,并由鼎一公司出资拆除原厂房,建造新厂房,建成后由鼎一公司租赁使用。

2. 案涉新厂房的相关报建手续和登记手续都在宏峰公司名下进行,改建工程施工合同也由宏峰公司与金工公司签订。但在工程建成之后,金工公司并未收到约定的工程款。

3. 上海仲裁委作出裁决,要求宏峰公司支付工程款、违约金、利息并赔偿损失,但宏峰公司并未履行。金工公司向法院申请强制执行该仲裁裁决,法院依据金工公司申请,查封了案涉新厂房。

4. 鼎一公司向法院提起执行异议,被法院驳回后继而提起案外人异议之诉。一审法院驳回其异议请求,二审维持原判,再审法院(最高院)亦驳回其再审申请。

争议焦点

鼎一公司对新建房屋是否享有足以阻却执行的实体权利?

法院认为

根据鼎一公司与宏峰公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及宏峰公司与金工公司签订的施工合同,由金工公司施工所建的涉案房屋的所有权归属于宏峰公司,在合同约定的期限内由鼎一公司向宏峰公司交纳租金并进行租赁使用。新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记,根据相关规定,未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此,根据已经查明的相关事实,直至本案原审期间宏峰公司仍是华丹路688号房地产(包括2号厂房)的用地单位,故原判决认定2号厂房为宏峰公司所有是正确的。即使鼎一公司提供了一些证据材料以证明金工公司在其他场合表述过该厂房系由鼎一公司出资建设的意见,但该证据并不足以否定原判决认定该厂房属于宏峰公司所有的事实。

因此,本案中鼎一公司只举证证明了其与宏峰公司之间曾经签订过租赁合同,但确实并未完成证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任,原判决认定鼎一公司没有提供出充分证据证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付的实体权利,因此不支持其要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求,不存在鼎一公司在再审申请中提出的基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。

虽然被执行人宏峰公司对鼎一公司的权利主张表示认可,并认为作为执行依据的仲裁裁决和人民法院驳回宏峰公司申请撤销仲裁裁决的裁定是错误的,但仲裁机构作出的(2011)沪仲案字第0314号仲裁裁决和人民法院驳回宏峰公司申请撤销裁决的(2013)沪一中民四(商)撤字第2号裁定是否正确,均非本执行异议之诉案件的审理范围,鼎一公司和宏峰公司要求对上述裁决和裁定进行审理,缺乏法律依据,本院对此不予审查。

案例索引

(2015)民申字第3301号

相关法条

《物权法》

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

《民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释

第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条(新民诉法227条)的规定,向执行法院提出异议。

实务分析

对于在他人享有土地使用权之土地上新建房屋的所有权归属问题,最高院曾在2011年第12期公报案例(胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案)中认为:“在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附合的,房屋所有权一般归属于土地使用权人。”笔者赞同此观点,在租赁土地上新建造房屋的所有权归属于土地使用权人,没有争议。

本案中,承租人鼎一公司不仅是在出租人享有土地使用权的土地上新建房屋,而且在其与出租人所签订合同中也对其出资新建房屋后租赁使用房屋的事项进行了约定,后续新建房屋的相关报建手续和登记手续也都在出租人名下进行,尽管新建房屋没有办理初始登记,但认定出租人为新建房屋的所有权人自当无争议。承租人仅凭其出资新建房屋的事实,并不足以对抗出租人的债权人对案涉房屋的强制执行。

实际上,若承租人以其对新建房屋的租赁权利向法院提出异议,仍