一、案件基本事实和判决结果（2021）鲁02民终80号

一审法院认定事实：

1、2001年12月4日，修xx（甲方）与陈xx（乙方）签订《购房合同》一份。约定甲方向乙方出售砌好主体二层楼一处，地处即墨西障村**楼**，独院设有副房，定价9万元。2001年12月5日乙方向甲方付85000元，甲方将出售的楼房及有关文件移交给乙方，扣下5,000元待交接房权证时一次付清。合同签订后修xx将集体土地使用证、房屋所有权证及房屋均交付陈xx，房屋现仍登记在修xx名下。陈xx已付清全部房款。

2、2018年12月5日，陈xx及其儿子陈鹏超（乙方）与潮海街道西障村民委员会（甲方）签订即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议，约定乙方将现有西障X号住宅房屋一处，房屋建筑面积共176.46平方米。乙方自愿选择房屋补偿方式。乙方房屋补偿面积的确定：房屋建筑面积176.46平方米＋改善面积10平方米＋公摊面积44.75平方米，共计231.21平方米。乙方选择2套安置房屋，陈xx选择户型建筑面积125平方米，陈鹏超选择户型建筑面积140平立方米。乙方选择上靠面积33.79平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米7,980元结算，乙方应向甲方支付差额面积房款269,644元。甲方应支付乙方搬迁补助费3,000元，临时过渡费100,689元（不含公摊面积），按规定期限签订补偿协议奖励费10,000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费10,000元（未在规定期限内搬迁腾房的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准）。乙方要求不简单装修的安置房屋合计面积265平方米，按每平方米200元计算，甲方应支付乙方简单装修补助费53,000元。乙方缴纳甲方差价款共计92,955元。

该补偿协议约定的房屋即双方签订《购房合同》中约定的房屋。安置房屋尚未建设，陈xx尚未获得安置房屋。修xx称涉案房屋尚未建设，待拆迁利益确定后另案主张陈xx返还拆迁利益。

3、陈xx非即墨区潮海街道办事处西障村集体经济组织成员。

一审法院认为，1、农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员按照法律法规规定标准享受使用并用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于即墨区，陈xx非该村集体经济组织成员。故修xx与陈xx于2001年12月4日签订的《购房合同》损害了集体经济组织的权益，应属无效。2、诉讼时效期间的规定适用于债权请求权。确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对陈xx关于诉讼时效的答辩意见不予采纳。3、目前涉案房屋已被拆迁，原房屋已不存在，拆迁利益尚不确定。本案对合同无效后相互返还及赔偿损失问题不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审判决：修xx与陈xx于2001年12月4日签订的《购房合同》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由陈xx负担。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。本案中，涉案房屋所在土地为村集体经济组织所有，陈xx并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其无权购买该村集体经济组织所有土地之上的房屋，其与修xx于2001年12月4日签订的涉案房屋买卖合同违反了上述法律规定，属于无效合同，其与当地村委签订搬迁补偿协议的行为不影响对涉案合同无效的认定，一审对此认定正确，本院予以确认。修xx在出售涉案房屋近二十年之后起诉要求确认涉案合同无效，确实有违诚信原则，但不影响本院对涉案合同无效的认定。修xx起诉要求确认涉案合同无效，系确认之诉，不受诉讼时效的限制，故本院对陈xx关于修xx的请求已超过诉讼时效的主张不予支持。陈xx主张涉案合同有效，依据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人陈xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二、判决的主要法律依据和实务探析

1.本案就是非常有意思，该房屋买卖的时候是二十年前，也就是说那时候商品房也没有兴起，双方买卖房屋只是为了住，但是因为是外村人，无法办理房产证，但是村集体组织和村民都是了解的也是承认的。

2.二十年后产生拆迁问题，按照居住原则，村集体与该住户签订拆迁补偿协议也没有任何问题，属于符合法律规定。

3.就是关于违法的合同是否有效的问题，按照我国的法律规定，村集体以外人员不能购买村集体房屋，这是强制性规定，违反了规定的话就属于无效合同。

4.关于诉讼时效问题，民事行为纠纷诉讼时效最常20年，如果20年都没有主张，那么法律也不支持。因为法律不保护在权利上睡觉的人。

5.但是确认之诉，也就是带有人身属性的身份确认之诉，却没有诉讼实现，不管什么时候都可以提起诉讼，法院都会支持。

6.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

7.土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

8.农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

9.发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

10.土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

11.各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

12.下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。