案情回放

2017年10月，潘某向张某承租了位于高州市石仔岭某村的铁棚车间2600平方米及空地1400平方米，在内搭建临时铁棚停车位数十个，使用“某信二手车场”为名称，并于2018年1月将18个车位转租给李某。潘某与李某签订《租赁合同》，约定租期5年，每个车位每个月租金为300元，押2个月租金及违约责任等。签订合同时，潘某未向李某告知该铁棚车位是未经批准建设的临时建筑。

合同签订后李某如约缴纳押金，在未取得合法报建手续情况下在其租赁车位上装修临时办公室，开始经营二手车。李某自2018年1月起至2020年3月如约向潘某支付租金及水电费等合计154625元。

2018年9月，高州住建局向某信二手车场发出限期自行拆除违法搭建物通知。2020年3月，高州城管执法局和石仔岭街道办联合向李某等各经营商户发出通知，要求限期拆除、清理建筑物和附着物。

2020年4月，李某委托评估公司对其办公室等物的现值进行评估，评估结论为按照成新率50%计算，价值为21303元。李某为此支付评估费1500元。2020年6月，铁棚车位被拆除，潘某将押金退还给李某。李某因无法经营，向潘某索赔无果，遂将其起诉至法院，要求潘某返还租金154625元、装修费21303元以及评估费1500元。

法院判决

高州法院经审理认为，本案的租赁物铁棚车位是未取得使用权或所有权、未依法取得施工许可证明，并被原高州市住建局发出多次停工令后予以强制拆除的违法构筑物；潘某与李某双方签订的《租赁合同》违反强制性法律规定，故认定该《租赁合同》无效。

该《租赁合同》虽无效，但潘某对李某租赁铁棚车位期间享有的占有使用利益为相关法律规定所支持，因此，潘某无需退还李某在2018年1月至2020年3月实际租赁期间的车位租金154625元。而其他水电费等费用是李某在租赁期间实际使用，其要求潘某返还的诉求于法无据，法院不予支持。

李某的办公室装修装饰已被拆除再无利用的可能，应由双方根据各自过错承担租赁车位装修装饰现值损失及为鉴定所必要支出的评估费。潘某在签订《租赁合同》时未尽到告知李某其出租的铁棚车位是未经批准建设的临时建筑的义务，应对合同无效承担主要责任，即应承担70%的责任；李某作为合同当事人，因其办公室装修装饰亦未取得合法报建手续，故应承担30%的次要责任。

一审判决后，李某不服上诉；茂名中院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

随着经济社会的发展和人口的流动，房屋等建筑物租赁是常见行为，但涉及的法律问题层出不穷。在租赁时，我们就要谨慎选择，增强风险防范意识，应选择经营规范、市场信誉度高的房屋租赁企业，通过正规渠道查找租赁房屋，并仔细查验租赁房源状况和不动产权证信息，避免承租无合法权属证明的房屋，且要签订规范的房屋租赁合同。如发现房屋租赁物属违建，应向有关主管部门反映，涉及合同纠纷经市场监管部门调解无效的应及时通过法律途径解决。