住宅合作社是合作建房较为理想的组织形式。但我国对于住宅合作社的管理，只有《城镇住宅合作社管理暂行办法》，且经过十多年的发展，时过境迁，多有不适。

一、合作建房呼唤住宅合作社立法

联想公司工程师于凌罡在北京发起的个人合作建房，在三个多月中，一直在步步推进。2月27日，合作建房项目团队法律组组长孟宪生律师表示，为尽快推进项目进程，合作建房将采取“一种灵活措施”，即先注册一家公司，同时推进住宅合作社的注册。但该公司将按照合作社规则来运作。

鉴于我国目前的法律状况，孟宪生律师希望通过本报呼吁国家加快行政立法，规范和促进住宅合作社的发展。

二、合作经济是市场经济必不可少的组成部分

于凌罡发起合作建房后，媒体关注最多的是对其可行性的探讨。个人合作建房的可行性涉及到的第一个问题就是合作者的组织形式及立项主体。设立一家有限责任公司，合作建房的非赢利性、非交易性与公司的赢利性存在冲突。显然，住宅合作社是城镇居民合作建房较为理想的组织形式。

住宅合作社是合作社组织的形式之一。国人对于“合作社”并不陌生，而且多半会以计划经济作为其记忆背景。或许正因为如此，于凌罡发起合作建房后，有人认为不符合市场经济，是向计划经济倒退。而孟宪生律师则认为，合作建房这种趋势实际是市场经济所要求的，是符合市场规律的。

孟宪生说，股份制公司当然是市场经济最活跃的经济成分，但因它以资本为导向，以赢利为目的，哪有钱赚就往哪里去。我们看到国外很多资金进入中国房地产市场，本来很多落后的地方需要开发建设，可这些钱大都流到了北京、上海等发达的大都市，这是资本的流动性和逐利性决定的。“正是资本的逐利性决定了现在开发的房子我们大多数人是买不起的，也形成了我们在买房及购买服务中的弱势地位。要改变这种弱势地位，解决我们自己的住房问题就要通过合作。这也就是西方的市场经济国家为什么有那么多的住宅合作社，有那么多的合作经济的原因。所以，合作经济依然是市场必不可少的东西。

据孟宪生介绍，合作社的理论基础是合作经济思想，即劳动者自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。合作经济思想自提出以来，经受了近两百年的实践考验，显示了它在不同经济制度中的生命力及其存在的必要性。其中，住宅合作社作为合作经济的一种重要的组织形式之一，在世界四十多个国家广泛存在，对解决广大中低收入居民的住房问题起到了积极作用。

三、政府回应的低调，是理性还是无奈？

北京合作建房发起后，社会反响很大。上海、成都、厦门、南京等地纷纷有人效法。然而由于缺乏统一的法律和行政法规依据，合作建房在各地得到的回应有所不同。用孟宪生律师的话说：“各地的响应，说明群众的需求和热情；政府回应的低调，说明政府管理部门的冷静、理性和无奈。”

孟律师认为，我国对于住宅合作社的管理，除1992年建设部发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》以外，尚缺乏法律和法规规范；经过十多年的发展，社会经济条件、法律环境发生了重大变化，原有的行政规章已不适应社会的需要；2004年，行政许可法生效后，部门规章和地方政府规章再无权设定行政许可……所有这些都迫切要求国家加快住宅合作社的立法。鉴于我国还没有合作经济组织法或住宅法等基本法律，尽快出台住宅合作社管理的行政法规或者由国务院就该问题做出决定，应为适时之举。

在采访中记者了解到，《城镇住宅合作社管理暂行办法》问世时，我国还没有提出市场经济的概念。该办法在当时是进步的，但它又有很多计划经济的烙印。它规定合作社的发起人是政府、系统或单位。虽然办法同时规定“经房地产行政主管部门批准，可以由居民个人组建住宅合作社”，但到了《北京市城镇住宅合作社管理办法》中，住宅合作社的社员被规定为北京市低、中收入职工。也就是说，按北京现在的操作，家庭年收入不高于5万元的才可以组织住宅合作社。但目前合作建房要组织的并非都是收入特别低的人，其中很多可能都超过了这个收入。

然而从法律角度分析，特别是去年7月1日行政许可法的生效，合作建房的前景并非暗淡。因为行政许可法规定：法律、行政法规可以设立行政许可；法律、行政法规没有规定的地方性法规可以设定行政许可；省级人民政府可以通过政府规章设立为期不超过一年的必须立即实行的临时许可。用孟宪生的话说：“搞住宅合作社，就目前的法律状况来讲没有障碍。但这需要政府的一个认识过程。因为我们现在要搞的住宅合作社，可能不是按照现有的合作社模式操作，而是要按照国际惯例，真正地体现民主决策，体现大家共同追求的价值和品位。”

四、合作社不等于集体经济组织

很显然，欲支持和规范住宅合作社的发展，立法极为重要。世界上已有一百多个国家和地区制定了合作社法。

孟宪生律师认为，根据中国的实际情况，住房合作社的发展需要政府的大力扶持。这种扶持首先应表现在政策与法律上，它包括：授予合作社与其他类型经济体同等的法律地位和权利；在符合城市规划的前提下，在土地取得、立项等方面为住宅合作社提供较宽松的政策环境；在税收和财政上提供优惠政策；鼓励金融保险企业部门积极扶持住宅合作社的发展等。根据联合国和国际劳工组织的建议，政府可以向合作社提供政策和法律支持;提供技术援助;提供研究、统计和信息服务;帮助合作社进行教育和培训;宣传合作社思想;消除社会对合作社的偏见和歧视等，这些都应该在行政法规中有所体现，通过法规形式规定下来，切实为合作社的发展创造一个良好的环境。

孟宪生认为，我国现行宪法对合作社的表述是在当时特定历史背景下做出的，它将合作经济与集体经济等同起来，从而模糊了两者在制度上的差别。从法律角度看，合作社不同于集体经济组织，两者在财产权利、分配原则、加入退出、管理方式等方面存在本质上的不同。正因为这些本质上的区别，集体企业在当今的市场经济大潮中已日渐萎缩，而适应市场经济体制，由群众自愿组织起来的合作经济组织不断显现出顽强的生命力和竞争优势。因此，政府在制定住宅合作社管理法规时，关于合作社的概念要兼顾国际通行的原则和我国当前的现实情况加以考量。

作为住宅合作社管理的专门行政法规，首先要解决的就是合作社的法人主体地位问题。孟宪生认为，需要通过立法创设“合作社法人”这一新法人形式来解决这一问题。

关于合作社原则在住宅合作社中的适用问题，孟宪生认为，在立法时，要突出合作社的基本原则和要求，既做到建立时有章可循，操作时又具有一定的灵活性。据了解，国际公认的合作社七条原则是：自愿、开放的会员资格；成员民主管理；成员经济参与；独立性与自主性；教育、培训与信息；合作社间的合作；关注社会。

合作建房以最终实现“人人有适当住宅”为目标。这一目标实现的过程背后，隐含着追求社会民主与公平、经济发展多样化的多重意义，其中政府的依法行政举足轻重。

来源：法制日报