商铺承租人、营业用房承租人在拆迁谈判中处于非常被动的地位，首先，是因为商铺承租人并非物权法上的权利人，承租人与房东会签订房屋租赁协议，而《城市房屋拆迁管理条例》废除之后，承租人从台上被迫转为幕后，失去了谈判的地位。其次，承租人与房东的租赁协议，一般都会有譬如“遇到自然灾害、国家政策调整、房屋征收拆迁等不可抗力的情况，本租房协议终止”的免责条款。基于这两条，从2011年1月21日之后，商铺承租人、营业用房承租人在拆迁中处于不利的地位。

一、以2011年1月21日为分界线，商铺承租人在拆迁中地位遭遇冰火两重天。

2011年1月21日之前，城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》），该条规定，拆迁补偿安置协议需要由拆迁人、被拆迁人、房屋承租人共同订立。《拆迁条例》中规定，拆迁人应当对房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。可见，《拆迁条例》时代，承租人在拆迁中有一定的地位和话语权，进而能与拆迁谈判获得合理补偿。

2011年1月21日之后，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）颁布实施。《征补条例》全文没有出现“承租人”“租赁”字样，这意味着，在法律意义上，房屋承租人失去了上谈判桌参与的谈判的机会。针对承租人的部分补偿项目一并补偿给房屋所有权人，承租人需要向出租人“追偿”。在这种情况下，因双方签订租赁合同中“不可抗力条款”的存在，承租人追索应得补偿也会费些周折。

二、商铺、门面房承租人可以获得装修装潢补偿费、临时安置的补偿、停产停业损失等补偿项目。

2011年1月21日之后，法律法规并没有规定商铺拆迁，承租人一定会有赔偿的，对于给承租人造成的实际损失，承租人是可以要求出租者承担赔偿责任的。任何地方进行拆迁，都要将拆迁补偿办法进行公示。对于拆迁中的装修装潢补偿费，承租人是能够得到全部或者一部分的，拆迁方应与房东或承租人商量装修补偿费，双方进行评估，评估下来，应得多少就是多少，而且承租人当初装修的花费，也应得到相应的补偿。

其次，针对临时安置的补偿、停产停业损失，按照公平的原则，是应当补偿给实际遭受损失的经营者，即商铺、门面房承租人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》十七条明确了临时安置的补偿、停产停业损失的补偿项目。其中，停产停业损失补偿的计算方法主要有四种方式，即一是以被拆迁房屋总价值的一定比例计算；二是按房屋面积计算；三是根据经营收入、利润等指标计算；四是协商确定，或者评估计算。各地方适用方式不同意，但是总的原则是不能低于实际遭受的损失。

三、我是承租人，遇到拆迁了，我该怎么办？

（1）争取与房屋权利人达成共识，落实到书面协议。

承租人应及时和出租人即房东沟通，坐下来谈一下，摆事实、讲道理，分析双方的法律地位，求同存异。此阶段，比较理想的结果是，针对双方在拆迁中应得的补偿利益分配达成初步共识；最理想的结果是，双方在房屋拆迁补偿的事情上形成“统一战线”，即互相配合，一致对外，实现双方的利益最大化。律师提醒：在此阶段，如果能达成某些共识，请落实到纸面上，如果条件不具备，要注意保留证据。

（2）将自己店铺的经营状况及经营损失作一下评估或者自估。

同时，承租人应总结店铺的经营状况及遭受的损失，经营状况主要指搜集店铺的营业执照、纳税情况、店铺员工合同、商铺对房屋投入的其他相关的证据。有必要的话，可以借助第三方评估机构或者自己对经营损失进行评估，以此作为与拆迁方就拆迁补偿进行谈判的基础，做到心中有底。现实中，避免出现被拆商铺漫天要价，但是拿不出补偿的依据和明细。

（3）沟通不理想，可以聘请律师作为拆迁事项专项法律顾问。

基于承租人的不利法律地位，若承租人与房东的沟通不理想，那么，可以聘请律师尽早介入。律师介入，可以参与谈判协商，充分发挥律师的法律知识储备和谈判经验达成补偿协议。律师介入，可以指导指导提起复议、诉讼和裁决程序，可以针对征收方合法性问题进行法律调查，提起法律程序，征收方的违法之处通过法律程序固定下来，当然，通过此阶段律师的介入，可以将拆迁人、被拆迁人、承租人拉回谈判桌，通过协商谈判获得应得拆迁补偿。

综上所述，商铺、门面房拆迁终究是一场涉及三方的利益之争，承租人在三方中是法律地位最低、信息获取最少、实际损失最大的一方，为了获得合理补偿，可以尽早聘请律师介入。